Ми даємо ЗНАННЯ для прийняття рішень, ВПЕВНЕНІСТЬ в їх правильності і надихаємо на розвиток чесного бізнесу, як основного двигуна розвитку України
ВЕЛИКОМУ БІЗНЕСУ
СЕРЕДНЬОМУ ТА ДРІБНОМУ БІЗНЕСУ
ЮРИДИЧНИМ КОМПАНІЯМ
ДЕРЖАВНОМУ СЕКТОРУ
КЕРІВНИКАМ
ЮРИСТАМ
БУХГАЛТЕРАМ
ФОПам
ПЛАТФОРМА
Єдиний інформаційно-комунікаційний простір для бізнесу, держави і соціуму, а також для професійних спільнот
НОВИНИ
та КОМУНІКАЦІЇ
правові, професійні та бізнес-медіа про правила гри
ПРОДУКТИ
і РІШЕННЯ
синергія власних і партнерських продуктів
БІЗНЕС
з ЛІГА:ЗАКОН
потужний канал продажів і підтримки нових продуктів
$

Право нерухомості: карколомні судові рішення 2018, частина 1

14.01.2019, 14:27
3235
0

Владислав Кисіль, партнер ЮК KPD Consulting, адвокат, співголова комітету з питань права Українського клубу нерухомості
Владислав Кисіль, партнер ЮК KPD Consulting, адвокат, співголова комітету з питань права Українського клубу нерухомості

Наведені в цьому огляді рішення, навіть винесені Верховним судом, не повинні сприйматися як істини в останній інстанції. Зараз ми спостерігаємо цунамі суперечливих, а часом, взаємовиключних правових позицій судів. Втім, є думка, що шлях до верховенства права повинен пролягати через бурхливе море нестабільної судової практики.

Земельне право. Визначення виду використання земельної ділянки

У чому проблема: ст. 20 Земельного кодексу говорить, що власник або користувач земельної ділянки може сам змінити вид її використання в межах певної категорії цільового призначення. Логіка норми проста: земельну ділянку житлової та громадської забудови надану, наприклад, для будівництва магазину, можна використовуватися для будівництва житла, якщо це не суперечить містобудівній документації (генплану) і землевпорядній документації. Адже і магазин, і житловий будинок - будуються на землях однієї і тієї ж категорії «житлова та громадська забудова». Однак ця ліберальна норма нехтується як кадастровими реєстраторами, так і органами місцевого самоврядування. На практиці замість заяви про зміну виду використання від замовника будівництва вимагають розробки і погодження проекту відведення по процедурі зміни цільового призначення.

Судове рішення: постанова Верховного суду від 04.07.18 у справі №826/8492/17.

Замовник будівництва звернувся з позовом до управління Держгеокадастру, яке відмовилося внести зміни в кадастр про вид використання за заявою, вимагаючи подання проекту відведення ділянки по зміні цільового призначення. Першу інстанцію позивач виграв, апеляцію програв і подав касацію. Верховний суд постановив, що зміна використання земельної ділянки з виду «для будівництва, експлуатації та обслуговування адміністративно-офісного комплексу» на «будівництво, експлуатація та обслуговування багатоквартирних житлових будинків» призводить до зміни цільового призначення земельної ділянки. А зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою. Більш того, на думку Суду, зміна виду використання земельної ділянки приватної власності (в межах однієї категорії цільового призначення) можлива, але порядок такої зміни не врегульовано земельним законодавством. Отже, зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися в порядку, встановленому для зміни цільового призначення. Тому ми тепер можемо спокійно констатувати, що ліберальний дух частини 5 ст. 20 Земельного кодексу ігнорується не тільки Держгеокадастром і місцевими радами, а й Верховним судом.

Земельне право. Атака на мораторій

У чому проблема: в спадщині радянського права - у забороні відчужувати земельні ділянки, які найбільше підходять для сільськогосподарського товарного виробництва. Це принизливе обмеження права власності досі ніяк не відпаде як рудиментарний хвіст, яким продовжують з року в рік помахувати нардепи в сторону вітчизняних агробаронів.

Судове рішення: рішення Європейського суду з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» від 22.05.18 (заява №846/16 і 1075/16).

Суд встановив порушення ст. 1 Протоколу №1 (захист власності) у відносинах між заявниками та державою щодо мораторію і його продовження в національному законодавстві. Порушення права власності полягає у встановленні заборони відчуження земель сільськогосподарського призначення, які належать відповідним власникам. Прийнявши рішення проти України, ЄСПЛ поклав початок повільної, але неухильної корозії мораторію, демонтаж якого, схоже, при відсутності політичної волі відбуватиметься руками національних судів. Ось тому приклад - постанова Донецького апеляційного суду від 10.10.18 у справі №227/1505/18.

Захист прав. Книжне володіння

У чому проблема: однією з основ цивільного права є феномен володіння. Вчені ламають списи щодо того, чи є це просто фактом фізичного панування над річчю або правом як юридичною (якщо хочете, «віртуальною») конструкцією. Як би там не було, стосовно нерухомості ця проблематика завжди була забарвлена яскравими фарбами. Наприклад, складно уявити володіння однієї особи величезним хмарочосом, або 1000 га землі. Щось треба було вигадувати, бо наявність або втрата володіння є ключовою обставиною для можливості захисту власника віндикаційним позовом (про витребування майна з чужого володіння) або негаторним позовом (про усунення перешкод для власника, не пов'язаних з позбавленням володіння).

Судове рішення: постанова Великої палати Верховного суду від 04.07.18 у справі №653/1096/16-ц.

Особа, яка зареєструвала право власності на об'єкт нерухомості, отримує його у володіння. Факт володіння нерухомим майном може підтверджуватися, зокрема, державною реєстрацією права власності (принцип реєстраційного підтвердження володіння). Право володіння залишається у його власника, навіть якщо інша особа використовує таке майно протиправно. Отже, суд каже: поки хтось зареєстрований власником нерухомості, він продовжує володіти нерухомим майном, незважаючи на те, що хтось фізично контролює об'єкт. Будь-то організована група у спортивних костюмах або орендар, який забув виїхати з приміщення - ніхто за фактом фізичного перебування і панування над об'єктом не може припинити володіння зареєстрованого власника. У свою чергу власник, навіть втративши фізичний контроль над об'єктом, має необмежене строком позовної давності право вимагати усунення перешкод, тобто виселення нахаб із займаного приміщення. Зазвичай, формулою захисту є в такому випадку негаторний позов.

Захист прав. Віндикація

У чому проблема: винятковою правовою проблемою віндикації (витребування майна з чужого незаконного володіння) є те, що нинішньому володільцю віддавати нерухомість справжньому власнику часто дуже не хочеться. І по-людськи це цілком зрозуміло. Для зміцнення обігу нерухомості мудрий законодавець придумав два бар'єри, що виключають віндикацію. Перший, це добросовісність придбання, а другий - строк позовної давності. Уявімо власника, який точно знає, що у нього відібрали нерухомість, але нічого не робить три роки, а потім вирішує відібрати об'єкт, подавши віндикаційний позов. На це отримує резонне рішення про відмову в позові через сплив позовної давності. І ось справа потрапляє до Верховного суду...

Судове рішення: постанова Верховного суду від 21.03.18 у справі №904 / 11074/16.

Законодавчою підставою для втрати особою права власності через сплив часу є положення ЦК України про набувальну давність (ст. 344). А тому, положення про позовну давність до заявлених позовних вимог про віндикацію - витребування майна в порядку ст. 388 ЦК не застосовуються. Скажу чесно, не знаю як і чим виправдати таку епічну сентенцію суду вищої інстанції. Можливо, віндикаційний позов (до якого позовна давність застосовується) сплутали з негаторним (до якого позовна давність не застосовується). У будь-якому випадку, це дуже дивна позиція.

Захист прав. Іпотека

У чому проблема: радісно констатую, що зі спробами визнати іпотечні договори недійсними у іпотекодавців, які вважають за краще уникнути виконання своїх зобов'язань, стає все більше і більше проблем. І це дуже добре. Ні діти з їх примарними правами (постанова Верховного суду від 21.03.18 у справі №344 / 10161/13-ц), ні реконструкції з їх примарними створіннями нових речей (постанова Верховного суду від 18.04.18 у справі №910/4650/17) в цьому тепер не помічники.

Визначною іпотечною подією року стала постанова Великої палати Верховного суду від 21.03.18 у справі №760/14438/15-ц. Палата дійшла висновку, що в судовому порядку іпотекодержатель не може визнати за собою право власності на предмет іпотеки при зверненні стягнення на нього. Обгрунтовано це тим, що передача предмета іпотеки можлива в позасудовому порядку, тому дії іпотекодержателя являють собою не форму захисту права в судовому порядку, а форму реалізації вже наявного права. Досить дивна аргументація, враховуючи впроваджену процесуальними кодексами ідею невичерпності способів захисту і можливість встановлення таких способів в договорі. Втім, м'яко кажучи, неприємні для кредиторів ідеї Палати мали несподіване продовження. Постанова Верховного суду від 18.10.18 у справі №910/17423/17 поставила під сумнів можливість захисту в суді другого позасудового способу задоволення прав іпотекодержателя, а саме - продажу предмета іпотеки іпотекодержателем на підставі рішення суду. Пікантність ситуації в тому, що ця можливість, тобто комбінація судового і позасудового способів, прямо передбачена ст. 38 і 39 Закону «Про іпотеку». Боюся наврочити, але здається, нас чекає друга серія боротьби проти примусового захисту прав іпотекодержателя в суді. Боротьби безглуздої і нещадної.

Друга частина статті опублікована 21.01.2019

***

Необхідні в роботі судові рішення ви зможете знайти в системі аналізу судових рішень VERDICTUM.

Якщо вам потрібна зручна система аналізу судових рішень з можливістю тонкої фільтрації отриманих результатів - можете замовити безкоштовний тестовий доступ до системи VERDICTUM.


Увійдіть, щоб залишити коментар