|
Федоренко Михайло |
Ринок землі та земельні спори
Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення зумовило появу ринку, що функціонує за «сірими схемами».
Угоди щодо купівлі-продажу підмораторних ділянок знаходять своє відображення у довгострокових договорах оренди (до 50 років) або договорах емфітевзису.
При цьому, додатково оформляється довіреність на розпорядження земельною ділянкою, а в багатьох випадках - заповіт.
З метою формування законодавчого поля для запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, у Верховній Раді України зареєстровано проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». І вірогідність його прийняття найближчим часом є досить високою.
Без сумнівів, спори щодо розірвання договорів оренди є одними з найрозповсюдженіших видів земельних спорів, а скасування земельного мораторію, без сумніву, призведе до їх збільшення.
Так, власники земельних ділянок спробують їх продати та розірвати договори оренди, а чинні орендарі будуть цьому протидіяти.
Законодавством України, Цивільним та Земельним кодексами України та Законом про оренду землі визначені підстави для розірвання договорів оренди земельних ділянок в позасудовому та судовому порядках.
Позасудовий порядок
Розірвання договору оренди землі в позасудовому порядку, зокрема, здійснюється:
за згодою сторін шляхом підписання угоди;
у випадках, передбачених в договорі, в тому числі розірвання в односторонньому порядку;
у разі істотної зміни обставин (також можливо у судовому порядку).
Судовий порядок
У судовому порядку договори оренди можуть бути розірвані, зокрема, на таких підставах:
істотного порушення умов договору;
використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
систематична несплата орендної плати;
невиконання сторонами обов'язків, визначених законодавством;
невиконання сторонами умов договору;
випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди.
Вищевказані підстави для розірвання договорів є найбільш розповсюдженими в судовій практиці.
Серед останніх правових позицій Верховного Суду варто звернути увагу на наступні.
Бути в курсі всіх нюансів захисту бізнесу, а також отримувати необхідні інструменти для щоденної юридичної роботи допоможуть комлексні рішення для юридичних департаментів і компаній від ЛІГА:ЗАКОН.
Щодо одностороннього розірвання договору оренди
Касаційний цивільний суд у своїй постанові від 02.09.2019 у справі № 623/2421/16-ц визначив, що відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
В законі про оренду землі, який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Таким чином, законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами договору.
Отже, Верховний Суд підтвердив позицію, що одностороннє розірвання договору оренди землі можливо лише тоді, коли це передбачено його умовами.
Щодо порушення істотних умов договору
КЦС ВС у своїй постанові від 16.10.2019 у справі № 662/1489/15-ц, що згідно з частиною 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).
Згідно цього закону, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, зокрема, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.
В даній справі договір оренди земельної ділянки було визнано недійсним, оскільки в ньому відсутня обов`язкова істотна умова - кадастровий номер.
Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням
КЦС ВС у своїй постанові від 22.01.2020 у справі № 468/1498/17-ц сформував позицію, згідно якої пунктом «а» ч. 1 ст. 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу.
Закон України «Про охорону земель» каже, що власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов`язані: дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.
На землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо: вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ.
За приписами ч. 5 ст. 20, ст. 34 ЗК України земельна ділянка для сінокосіння і випасання худоби може використовуватися лише у межах вказаного виду використання, отже відповідачка була зобов`язана використовувати земельну ділянку виключно як пасовище, тобто в межах виду користування, передбаченого умовами договору.
Рішення суду про розірвання договору оренди базується на тому, що орендована земельна ділянка використовувалась не за цільовим призначенням, тобто замість сінокосіння та випасання худоби вирощувався на земельній ділянці ячмінь, чим істотно було порушено умови договору.
З повним текстом судового рішення зручно ознайомитися у VERDICTUM. Замовити повнофункціональний тестовий доступ можна тут.
Таким чином, сторонам діючих договорів оренди необхідно ретельно проаналізувати їх умови на предмет відповідності вимогам чинного законодавства та дослідити стан їх виконання.
При цьому, для мінімізації ризику їх розірвання варто орієнтуватися в останніх тенденціях судової практики.
Михайло Федоренко, адвокат, керівник практики вирішення спорів, Juscutum
Читайте також:
Податкові спори-2019: актуальна судова практика
ТОП основних порад для бізнесу на 2020 рік
Трудові спори. Практика Верховного Суду за підсумками 2019 року
Уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS- маяк і SMS- маяк Земля за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS- повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
