В ніч з 30 на 31 березня 2020 року, Верховна Рада прийняла закон про обіг сільськогосподарських земель (проект № 2178-10), який є останньою умовою скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель, який існував майже 20 років.
Трохи повернемось до історії питання.
Земельна реформа бере початок в 90-х роках з розпаювання земель державної власності, що були в користуванні колгоспів та радгоспів. Саме на цьому етапі з'являються так звані земельні "паї". Але вже з 2002 року запроваджено мораторій, який із часом зазнає суттєвих змін, спрямованих на недопущення його обходу різними «креативними» шляхами, які на практиці напрацьовувались миттєво.
З моменту прийняття закону й до 1 липня 2021 року (набрання ним чинності) продовжує діяти мораторій на землі товарного с/г виробництва, земельні ділянки, виділені з земельних паїв, земельні паї та на всі землі державного сектору, а також на зміну їх цільового призначення. За період дії мораторію почали працювати e-системи ДЗК, реєстрації речових прав на нерухоме майно, ЄДР, актів громадського стану тощо, що забезпечило публічність та відкритість інформації про статус існуючих ділянок та, без перебільшень, зменшення рейдерських махінацій. Немале значення для скасування мораторію мали і рішення Європейського суду з прав людини у справах "Зеленчук і Цицюра vs Україна", "Антоненко та інші проти України", де встановлено порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції щодо мирного володіння майном і забезпечення балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами власника.
В той же час, великі очікування, пов'язані із прийняттям закону, не справдились. Трансформація моделі ринку, що пропонувалась ще восени минулого року в начальній редакції проекту закону, та дозволяла залучити іноземний капітал, середніх і великих агровиробників, а також вивести ринок з "тіні", в прийнятій редакції звелась до відкладення його запуску між основними гравцями ще на майже три роки, - до 1 січня 2024 року. Результати такого рішення мають більш символічну вагу для взаємовідносин з МВФ, аніж реальних інвестицій та агробізнесу. Поряд з цим, оренда землі залишається пріоритетним інструментом на аграрному ринку та не змінює свого статусу в разі зміни власника землі.
Далі наші висновки, зроблені на підставі прийнятого, але поки що не підписаного закону.
Зверніть увагу, що уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля, за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості (через SMS - повідомлення, електронним листом, або ж через повідомлення в кабінеті користувача).
Додатковий перехідний період обмежень - з 1.07.2021 по 31.12.2023 рр.
Приватні с/г землі будуть в обігу практично лише між громадянами України з розрахунку не більше 100 га в "одні руки". Для юридичних осіб діятимуть схожі умови чинного мораторію, крім зміни цільового призначення.
Збережено обмеження і для земель державної та комунальної власності, які виключені з продажу. При цьому, положення про приватизацію громадянами України земель є актуальними, що продовжить безоплатне зменшення державного земельного банку. Ще одним виключенням є землі селянського (фермерського) господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на праві постійного користування, довічного успадкованого володіння. Такі особи матимуть право їх викупити з розстроченням оплати до 10 років та за їх нормативно-грошовою вартістю ("НГВ") вже з 1 липня наступного року, але ж в межах 100 га. Що до орендарів-юридичних осіб, які переоформили такі ділянки до 2010 року, то з таким викупом скоріш за все прийдеться зачекати до 1 січня 2024 року.
Економічного обґрунтування чи доцільності таких обмежень на наступні майже три роки, як і ефекту для агросектору та ВВП країни в цілому ми не знайшли. Навіть спроба залучити банки до учасників ринку на цьому етапі прогнозовано буде декларативною - жодний банк не зацікавлений приймати такий актив з обмеженнями в обороті. Не виключеним є поява впродовж наступних трьох років "схемних" рішень в обхід таких обмежень, незважаючи на високі ризики подальшого їх оскарження та втрати активу.
Запуск ринку для юридичних осіб - резидентів України заплановано на 1 січня 2024 року.
Модель ринку передбачає допуск юридичних осіб, за умови їх створення за законодавством України та участі виключно громадян України чи публічного сектору. Увага, - жодних "проміжних" ланок, тобто, по суті, очікується запровадження механізму контролю бенефіціарного власника відповідного активу. Юридичним особам прямо заборонено набувати корпоративні права юридичних осіб-власників, а відтак, - брати їх в заставу. Виключень немає і для банків. Ця норма може бути скасована за результатами референдуму, що дозволить більш вдало структурувати агробізнес відповідно до його власних потреб та політик.
Питання залучення іноземних інвесторів відкладено до вирішення на референдумі.
Якщо таке рішення буде прийнято, закон надає в подальшому майже рівні можливості у порівнянні з вітчизняними суб'єктами господарювання, за виключенням резидентів держави-агресора чи окупанта, інших держав, що перебувають під санкціями. Ще одне обмеження - ділянки с/г призначення, виділені з земельних паїв, що розташовані ближче 50 кілометрів від кордону по суші.
При цьому, іноземні інвестори зможуть здійснювати свою діяльність через юридичну особу-резидента України, в тому числі в співпраці з вітчизняними агровиробниками.
Кредитування банками під заставу земельних ділянок допускається на умовах відчуження таких ділянок впродовж наступних 2-х років після звернення стягнення
До прийняття закону, між банківськими установами велись тривалі дискусії щодо юридичної невизначеності та малоефективності встановлених обмежень. Зокрема, закон посилається на банки як учасників, без визначення, які саме банки допускаються до ринку. Виходячи із визначення "банки" в ЗУ "Про банки та банківську діяльність", можна зробити висновок, що в даному випадку йдеться про юридичних осіб, які у встановленому порядку отримали ліцензію та внесені до Державного реєстру банків, та, відповідно, можуть включати банки з іноземним капіталом. Банки зможуть працювати на таких умовах вже з 1 липня наступного року. Іноземні банки, які надають кредитування із - за кордону, найскоріше, не допускатимуться до цього ринку. Аналогічні обмеження діють до інших фінансових установ чи юридичних осіб на період до 1 січня 2024 року. Надалі, все залежить від того, чи відповідатиме корпоративна структура такої юридичної особи вимогам до набувача с/г землі.
Які інші можливості для гарантування виконання зобов'язань?
В такій ситуації ми розуміємо, що приймаючи рішення про надання кредиту, банки, в першу чергу, в якості забезпечення розглядатимуть інше ліквідне майно боржника, а вже в другу, - сільськогосподарські земельні ділянки. Нагадаємо, що корпоративні права (частки, акції, паї) юридичних осіб-власників земельних ділянок виключені з цивільного обороту до схвалення відповідного рішення на референдумі, а відтак, - вони не можуть бути об'єктом застави.
Окремим цікавим питанням є можливість орендаря передавати своє "право оренди земельної ділянки" в заставу. За умови відсутності прямої законодавчої заборони та у випадку, якщо можливість застави права оренди передбачено відповідним договором оренди земельної ділянки, ми не вбачаємо проблем в такій схемі. В такому разі, якщо боржник не виконає зобов'язання, кредитор отримає право користування землею на тих же умовах. Звичайно, варто дуже детально та чітко врегулювати порядок звернення стягнення на право оренди.
Умови консолідації більш привабливі та прості (з 01.01.2024)
Консолідація землі однією особою (фізична чи юридична) не повинна перевищити 10 000 га, що є чималою, але в українських реаліях може не покрити потреби топ-агрохолдингів, земельний банк яких подекуди перевищує 500 тис.га. Земельний банк однієї фізичної особи також включатиме розмір земель, які така контролює шляхом участі у юридичній особі. Загальний розмір буде визначатись пропорційно її участі в статутному капіталі такої юридичної особи до розміру землі, що є у власності останньої. Перевагу в цій частині матимуть банки, консолідація для яких не обмежена. Відповідно, ми очікуємо запровадження термінології та відповідного механізму контролю беніфіціарних власників земельних активів, що раніше не було притаманне земельному законодавству України.
Першочергове право викупу отримають орендарі та співвласники земельних ділянок. Поряд з цим, закон таке право не передбачає для емфітевзису.
Додатково, закон передбачає окремий механізм уступки першочергового права викупу у дуже простий спосіб - повідомлення власника, що є таким собі "ноу-хау" та суперечить самій суті цього права. Одночасно, таке право в силу прямої заборони не буде поширюватись на співвласників земельної ділянки. Тому очікуємо згодом чимало спорів.
Оплата за угодами виключно безготівкова та за підтвердження джерела надходження.
Додатковою умовою, що діятиме до 1 січня 2030 року, для угод з продажу землі є визначення ціни продажу с/г земель не нижче її НГВ. Нагадаємо, що така умова не виключає необхідність проведення експертної грошової оцінки об'єкту продажу, яку проводять суб'єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель, та є обов'язковою для розрахунку оподаткування.
Відповідальність за порушення умов обігу та хто здійснюватиме функції контролю?
Починаючи з липня 2021 року, за порушення умов обігу чи консолідації с/г землі, закон передбачає досить радикальні заходи, а саме конфіскацію землі (площі, що перевищує дозволений обсяг) за рішенням суду з виплатою її вартості, отриманої за результатами земельних торгів (за вирахуванням витрат на їх проведення).
Превентивні заходи контролю будуть вживатись на етапі укладення угод та фактично виконуватись нотаріусами. Програмне забезпечення державного реєстру речових прав на нерухоме майно має забезпечувати взаємодію з ДЗК, ЄДР в частині розміру земельних ділянок їх власників. Але наразі практично забезпечити таке виконання досить складно уявити.
Функцію контролю застосування санкцій, в разі порушень обмежень, покладено на Держгеокадастр, в тому числі право звертатись до суду з позовами про конфіскацію земельних ділянок (їх відповідної площі). Додатково, проектом № 2730-2 ініціюється покласти функцію перевірки дотримання умов консолідації на АМКУ, хоча в розрізі такого контролю участь АМКУ є дуже дискусійною.
***
Отже, прийняття закону безумовно є першим кроком, та очікувано зазнає ще чималих змін. Ми сподіваємось, що перехідний період буде використаний ефективно з метою:
проведення інвентаризації с/г земель, що знаходяться в користуванні (відновлення меж, якісна перевірка документів-власників землі, їх відповідність реальному стану);
перевірки існуючих договорів оренди/ емфітевзису на предмет їх строків, переважного права та ризиків;
перегляду існуючих корпоративних структур агробізнесу на предмет впливу прийнятих обмежень та майбутніх потреб в реструктуризації чи зміні корпоративної моделі під актив, що планується набути;
перевірки взаємовідносин із кредитними установами на предмет відповідності вимогами нового закону.
Ми сподіваємось, що закон допоможе запустити подальші швидкі реформи допоміжних секторів регулювання ринку землі, в тому числі прийняття закону про референдум, дерегуляцію управління земельними відносинами та забезпечення додаткових гарантій захисту учасників ринку, прозорої роботи е-системи земельних торгів та ефективної взаємодії державних реєстрів.
Тімур Бондарєв - керуючий партнер, керівник практики нерухомості та будівництва Arzinger, адвокат
Тетяна Сторожук - старший юрист практики нерухомості та будівництва Arzinger , адвокат
Отримайте більше можливостей для боротьби з кризою навіть за умов віддаленої роботи. Нова екосистема хмарних продуктів LIGA360 об`єднує всі продукти ЛІГА:ЗАКОН у спільному середовищі для управління ризиками. Об'єднайте усю команду в єдиному просторі для прийняття антикризових рішень в LIGA360. Спробувати
