Цей рік ми сміливо можемо назвати роком земельної реформи. Драйверами процесу реформування земельних відносин було українське суспільство, Європейський суд з прав людини та європейські партнери України.
|
Руслан Редька, керуючий партнер Legal House |
Підсумки 2021 року. Пригадати все
Запуск ринку землі
01.07.2021 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» №552-ІХ, який ознаменував запуск ринку землі, що стало знаковою подією для України. Очікуваної «зради» не відбулося, хоча до моменту запуску ринку землі в українському аграрному середовищі точилися серйозні дискусії та суперечки, були певні страхи і побоювання щодо функціонування ринку.
Відтепер всі власники раніше підмораторних сільськогосподарських земель отримали право вільно розпоряджатися своєю власністю.
Так, станом на 10.12.2021 за офіційними даними Мінагрополітики в Україні зареєстровано 60 658 земельних угод.
Досить незначна кількість земельних угод відображає настрої землевласників, які не готові продавати земельні ділянки за середніми цінами, які в Україні становлять 1 000 доларів США за 1 га сільськогосподарської землі.
Вдосконалення та дерегуляція земельних відносин
27.05.2021 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №1423-ХІ, який продовжив законодавчі ініціативи в напрямку децентралізації та передачі повноваження щодо управління земельними ресурсами на своїй території.
По-перше, об'єднані територіальні громади набули повноважень з розпорядження землями державної власності на їх території. Так, всі несформовані земельні ділянки державної власності, які розташовані за межами населених пунктів у межах відповідних територіальних громад перейшли до їх комунальної власності в автоматичному порядку за адміністративно-територіальним принципом. Для того щоб набути права на земельні ділянки державної власності, які зареєстровані в Державному земельному кадастрі, а право на них зареєстровано за державою в особі відповідних органів, ОТГ необхідно зареєструвати перехід права власності на такі землі в Державному реєстрі прав.
По-друге, відбулася новація процедури зміни виду цільового призначення земельних ділянок. Відтепер, зміна цільового призначення приватних земельних ділянок здійснюватиметься сільською, селищною, міською радою. Що стосується виду використання земельної ділянки в межах категорії земель та її цільового призначення, то відтепер види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються власником (користувачем) самостійно, в межах вимог, встановлених до використання цієї категорії земель (з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою).
По-третє, спрощено процедуру погодження документації із землеустрою та скасовано державну експертизу землевпорядної документації. Завдяки законодавчим змінам зараз стало значно простіше пройти процедуру погодження документації із землеустрою, завдяки суттєвому звуженню переліку компетентних органів з якими необхідно погоджувати відповідну документацію. Що стосується експертизи землевпорядної документації, то починаючи з 28.04.2021 процедура державної експертизи землевпорядної документації скасована.
По-четверте, скасовано спеціальні дозволи на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту). Зараз у власників земельних ділянок та землекористувачів відсутня будь-яка необхідність в отриманні спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту). Відтепер, для отримання права на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок землевласнику/землекористувачу необхідно розробити робочий проєкт землеустрою (без необхідності отримання дозволу від Держгеокадастру).
|
Дмитро Савчук, старший юрист Legal House |
Обов'язковість продажу права користування (оренда, емфітевзис, суперфіцій) комунальною/державною землею на електронних земельних торгах
06.07.2021 набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони».
Для практичної реалізації положень цього закону були прийняті вимоги щодо підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), які затверджені постановою Кабміну від 22.09.2021 №1013.
Відтепер земельні аукціони відбуваються в режимі реального часу в Інтернеті на державному електронному майданчику «ProZorro.Продажі». Інформацію про проведення земельних аукціонів та результати їх проведення відтепер може побачити будь-яка особа. Подання документів для участі в земельному аукціоні відбувається в електронній формі та за допомогою кваліфікованого електронного цифрового підпису.
Для проведення земельних торгів організатор земельних торгів буде укладати відповідну угоду з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи.
Організатором земельного аукціону може бути як власник землі приватної власності, так і орган державної влади (місцевого самоврядування) щодо земель державної (комунальної) власності з урахуванням вимог земельного законодавства.
Прогнози на 2022 рік
Передумов для суттєвого підвищення активності обігу земель сільськогосподарського призначення на ринку землі у 2022 немає.
Підвищення активності обігу сільськогосподарських земель варто очікувати з 01.01.2024. Тригером пожвавлення обігу земель в умовах ринку землі стане прямий допуск до участі юридичних осіб та суттєве збільшення площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати в одних руках (концентрації) на рівні 10 000 га.
Розширення повноважень ОТГ
З 27.05.2022 виконавчі органи сільських, селищних та міських рад отримають повноваження в частині здійснення державного контролю за використанням і охороною земель. Як і раніше функції з державного контролю за використанням та охороною земель залишаться у територіальних органів Держгеокадастру.
Ці зміни важливі для ОТГ з точки зору отримання контролюючих функцій з дотримання земельного законодавства землевласниками (землекористувачами) усіх категорій та форм власності в межах території ОТГ.
Потенційні зміни в питанні оподаткуванні АПК
30.11.2021 Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень», яким передбачається ряд змін до регулювання податкового навантаження на сільськогосподарських виробників.
Ключовою новелою закону є введення мінімальної величини податкового зобов'язання, яку агропідприємства за будь-яких обставин зобов'язані будуть сплачувати до бюджету. Передусім, це стосується сільськогосподарських підприємств, які здійснюють виробництво та реалізацію власної сільськогосподарської продукції та/або користуються земельними ділянками (за межами населених пунктів), які віднесені за складом угідь до сільськогосподарських.
Передбачається, що мінімальне податкове зобов'язання не може бути меншим, ніж 4% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Це значить, що сільгоспвиробник повинен сплатити різницю, якщо сума його податкових зобов'язань нижча за встановлений мінімальний поріг в 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Якщо прийнятий Верховною Радою України закон буде підписаний Президентом України в пропонованій редакції та не зазнає суттєвих змін в частині оподаткування сільгоспвиробників, тоді варто очікувати на суттєве подорожчання цін на сільськогосподарську продукцію.
Аграрний бізнес потребує комплексного захисту. Рішення LIGA360 - ваш надійний помічник для вчасного реагування на рейдерські атаки, суперечливі законодавчі зміни та зміни контрагентів. Подробиці за посиланням.
