Найцікавіші судові рішення 2021 року у сфері нерухомості

2021 рік запам'ятався не лише реформами у сфері просторового планування та ДАБІ, але і дуже знаковими рішеннями українських судів. Пропоную розглянути деякі з них, які стали безумовними фаворитами у своєму новаторстві.  

Рішення про знесення  самочинного будівництва 

Фабула справи: позов до суду подала фізична особа, на сусідній ділянці якої відбувається самочинне будівництво. У задоволені позову відмовлено.

Вирішуючи питання про знесення нерухомого майна, суди в кожному випадку з`ясовують, яку частину земельної ділянки займає споруджена будівля, її розмір і конфігурацію, а також, яка частина будівлі підлягає знесенню. Якщо під час розгляду справи виникають питання, які потребують спеціальних знань, суд має право призначити експертизу.  

На підставі ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» суд зазначив, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа відповідної інспекції державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, з визначенням строку для добровільного виконання припису. Якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, інспекція державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням. Замовником робіт із знесення зазначеного об`єкта є інспекція державного архітектурно-будівельного контролю, за позовом якої прийнято відповідне рішення суду. 

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може пред'явити власник чи користувач земельної ділянки або інша особа, права якої порушено (власником або користувачем суміжної земельної ділянки) на підставі ст. 391, 396 ЦК, ст. 103 Земельного кодексу України. Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), можливе лише за умови, що неможлива перебудова нерухомості відповідно до проекту або відповідно державних правил та санітарних норм, або якщо особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови. В інших випадках суд за позовом відповідного державного органу чи органу місцевого самоврядування може на підставі ч.7 ст. 376 ЦК зобов`язати забудовника здійснити перебудову житлового будинку, будівлі, споруди або іншого об`єкта нерухомості, який побудовано чи будується з істотними відхиленнями від проекту або з істотним порушенням основних будівельних норм і правил, у тому разі, коли таке будівництво суперечить суспільним інтересам, порушує права інших осіб, коли порушення будівельних норм і правил є істотним, а також є технічна можливість виконати перебудову. Орган державної влади або орган місцевого самоврядування може заявити позов про перебудову і тільки у разі відмови особи, яка здійснила самочинне будівництво, здійснити таку перебудову, за позовом органу державної влади або органу місцевого самоврядування суд може винести рішення про його знесення. 

Вирішення спорів, пов'язаних з бездоговірним використанням земель територіальної громади 

Фактичне використання майна (землі), яке здійснюється без належних підстав є підставою для нарахування та стягнення з такого користувача коштів на користь громади. 

Правові підстави для нарахування та стягнення з недобросовісного користувача безпідставно збережених коштів нам дають ч. 1 та ч. 2 ст. 1212 ЦК, за якими особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. 

Варто зазначити, що інструмент стягнення безпідставно збережених коштів за ч. 1 ст. 1212 ЦК, можна використовувати якщо: 

• майно належить громаді; 

• майно було набуте чи збережене особою (набувачем) за рахунок громади (потерпілого); 

• набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Судовий спір щодо охоронюваного договору на будівлю «Гостинного двору» (Контрактова площа у м. Києві) 

Постанова Верховного Суду від 24 травня 2021 року у справі № 640/4482/20 (№ К/9901/11105/21) 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду розглянув у касаційному порядку адміністративну справу за позовом Фонду державного майна України, який оскаржив припис Департаменту охорони культурної спадщини виконавчого органу Київської міської ради про вимогу до позивача укласти охоронний договір на будівлю «Гостинного двору» (Контрактова площа у м. Києві) та надати на розгляд, розроблену у встановленому порядку науково-проєктну документацію на проведення невідкладних протиаварійних і реставраційно-відновлюваних робіт цього об'єкта. 

Відповідач пояснив, що виніс згаданий припис у зв'язку з тим, що уповноважений орган, а саме ФДМУ, не вживає належних заходів щодо здійснення охорони цієї будівлі, яка є пам'яткою архітектури та містобудування місцевого значення, перебуває у державній власності і внесена до Державного реєстру нерухомих пам'яток України згідно з наказом Міністерства культури України від 15 жовтня 2014 року № 869. 

Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили, мотивуючи рішення тим, що на момент винесення припису юридичну відповідальність за належне утримання та збереження будівлі - пам'ятки архітектури «Гостинний двір» з моменту державної реєстрації несе виключно власник - держава в особі ФДМУ. 

Верховний Суд погодився з таким висновком та залишив касаційну скаргу позивача без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій - без змін. 

З урахуванням практики Європейського суду з прав людини, а також української судової практики Верховний Суд дійшов до висновку, що: 

1. право не виникає внаслідок неправомірних дій (ex iniuria ius non oritur);  

2. держава не може відмовитися від виконання свого зобов'язання, посилаючись на підстави, які визнано незаконними;  

3. якщо право виникає з факту (ex facto ius oritus), не означає, що право може виникати з несправедливості (ex iniuria ius non oritur). 

Ухвала Верховного Суду Касаційного господарського суду від 11 листопада 2021 року у спрві № 914/2333/19

Cудова справа за позовом: Заступника Генерального прокурора України - керівника Спеціалізованої антикорупційної прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України щодо визнання рішення незаконним та скасування ухвали Львівської міської ради та визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки для цілей створення індустріального парку.

Цей спір є цікавим з декількох точок зору:  

1. Порушується та детально аналізується питання наявності земельної ділянки в межах міста Львова. Суд здійснив фантастичний аналіз і зробив глибинний історичний екскурс для того, щоб визначити, чи належала спірна земельна ділянка до міста Львова;  

2. Доводиться, що недоліки проєкту відведення земельної ділянки не впливають на правомірність набуття права власності; 

Ні прокурор, ні позивач не обґрунтував належними, допустимими доказами порушення прав та інтересів держави через прийняття оспорюваної ухвали Львівської міської ради та через укладення оспорюваного договору купівлі-продажу земельної ділянки, оскільки вказана земельна ділянка не перебувала у державній власності, а тому у Кабінету Міністрів України відсутні повноваження щодо розпорядження вказаною земельною ділянкою.