Найбільш поширені помилки в договорах оренди нерухомості для бізнесу

Основа побудови успішних та тривалих орендних відносин між сторонами - якісний договір оренди, який враховує та захищає інтереси обох сторін. Проте на практиці трапляються договори оренди комерційної нерухомості, в яких баланс інтересів сторін є порушеним в одну чи іншу сторону, в результаті чого відповідна сторона не має належного захисту своїх прав та інтересів за таким договором та не отримує очікуваного. Зазвичай до цього призводить ряд певних помилок, яких допускаються сторони при підготовці договору оренди нерухомого майна. Які помилки найчастіше трапляються в таких договорах та як їм запобігти?

Відсутність належної перевірки контрагента та нерухомого майна

Перше, з чого слід розпочинати підготовку до укладання договору оренди нерухомості, має бути юридичний аудит контрагента та об'єкта оренди, який передбачає перевірку правовстановлюючих документів на нерухоме майно, інформації, що міститься у державних реєстрах, та законних повноважень орендодавця на передачу майна в оренду. В цьому і полягає перша помилка тих орендарів, які можуть пропускати цей важливий крок.

На практиці деякі орендарі, які працюють над договором оренди без досвідченого експерта, який міг би надати рекомендації, не вважають за необхідне та не здійснюють перевірку законних прав орендодавця на нерухоме майно, його повноважень на передачу майна в оренду та власне правовстановлюючих документів на об'єкт оренди. В результаті, зокрема при укладенні договору оренди з недобросовісним орендодавцем, який може умисно приховувати важливі дані, ігнорування цього важливого кроку може привести до визнання правочину щодо передачі нерухомого майна в оренду недійсним.

Наприклад, при передачі в оренду нерухомого майна, обтяженого іпотекою, без згоди іпотекодержателя на таку транзакцію, такий правочин буде нікчемним, оскільки його недійсність встановлена Законом України "Про іпотеку". Крім того, нерухоме майно може також перебувати під іншими обтяженнями (арешт тощо), що потребуватиме додаткової перевірки. Особливо болісно для орендаря буде укласти договір оренди, інвестувати в ремонт об'єкта, що орендується, а потім дізнатися про недійсність укладеної угоди. У такому випадку повернути витрачені на ремонт кошти, отримати компенсаційні виплати та відшкодувати збитки буде проблематично.

Таким чином, щоб уникнути таких "сюрпризів" першим і важливим кроком до укладання договору оренди має бути здійснення належних перевірок контрагента та нерухомого майна на підставі документів, отриманих від орендодавця, та офіційних даних з державних реєстрів (зокрема, із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного державного реєстру судових рішень тощо), а також отримання необхідних дозволів та погоджень від уповноважених осіб на укладання договору оренди.

Відсутність істотних умов у договорі оренди

Відповідно до ГК, істотними умовами договору оренди приватної комерційної нерухомості є:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації)

• строк, на який укладається договір оренди

• орендна плата з урахуванням її індексації

• порядок використання амортизаційних відрахувань

• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу

Умови укладання договорів оренди державного та комунального майна встановлені Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та не розглядаються у даній статті.

Другою помилкою є те, що на практиці сторони не завжди дотримуються формальних вимог та не домовляються з усіх істотних умов, передбачених законом. Відповідно до ЦК, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно, якщо сторони не досягли згоди хоча б з однієї із передбачених законом істотних умов для договору оренди нерухомого майна, такий договір може бути неукладеним та у подальшому недійсним, і результатом цього може стати неможливість користування об'єктом оренди і вимога орендодавця про його повернення орендарем, а також інші перешкоди для користування майном.

Отже, не слід ігнорувати формальні вимоги стосовно досягнення домовленостей сторонами з усіх істотних умов, встановлених законом, з метою уникнення потенційних наслідків неукладеності та подальшої недійсності договору оренди. В договорі оренди повинні бути прописані усі істотні умови, встановлені законом, та додатково можуть бути передбачені інші умови за погодженням сторін.

Неуважне ставлення до "деталей" договору оренди

Досить часто орендарі не приділяють достатньої уваги детальному вивченню положень договору оренди нерухомого майна, який зазвичай пропонує орендодавець. Зрозуміло, що кожна сторона договору оренди має на меті отримати вигідні для себе умови співпраці зі своїм контрагентом. Орендодавець, звичайно, не є винятком та надає орендареві свій проект договору. Орендар, у свою чергу, може перевірити лише важливі, на його погляд, умови, наприклад, об'єкт оренди, умови щодо розміру орендної плати та інших платежів, строк договору тощо. Це і є третьою поширеною помилкою при укладанні договорів оренди.

Поверхнева перевірка лише окремих умов майбутнього договору оренди є недостатнім кроком на шляху до побудови успішних та гармонійних відносин зі своїм контрагентом, оскільки конфлікти та спори у такому разі майже неминучі.

Кожна сторона договору відповідальна за детальне вивчення усіх пунктів майбутнього договору оренди. Одна справа перевірити наявність усіх істотних умов та їх зміст, а інша справа детально перевірити усі інші запропоновані пункти договору, які можуть не враховувати інтереси тієї або іншої сторони.

Для мінімізації спорів між сторонами слід не ігнорувати та детально перевірити, серед іншого, наступні положення майбутнього договору оренди (у випадку їх наявності) до підписання договору, оскільки вони матимуть безпосередній вплив на права та обов'язки сторін за договором:

• детальний опис об'єкта оренди

• детальний опис технічного стану приміщення, в якому об'єкт передається в оренду

• погоджені сторонами форми актів приймання-передачі майна в оренду та з оренди

• цільове призначення нерухомого майна, якого повинен дотримуватися орендар при користуванні майном, та відповідальність за його порушення

• право орендаря передавати приміщення у користування третім особам за окремою згодою / без згоди орендодавця (для певної господарської діяльності орендарів суборенда може мати важливе значення)

• порядок та умови зміни орендної плати та інших платежів за договором, розмір оновлених платежів з урахуванням такої зміни (якщо така зміна буде передбачена договором)

• чи передбачається договором оренди гарантійний (забезпечувальний) платіж та способи його використання

• зобов'язання орендаря надати орендодавцеві додаткове забезпечення виконання окремих умов за договором оренди (наприклад, надання банківської гарантії та вимоги до її оформлення)

• ремонт майна та адаптаційні роботи під потреби орендаря

• умови повернення майна орендодавцеві (звільнення приміщення від майна орендаря, притримання майна орендаря тощо)

• визначення порушення договору оренди як для орендаря, так і для орендодавця та наслідки таких порушень

• випадки припинення договору оренди додатково до тих, що передбачені законом

• чи передбачає договір оренди одностороннє розірвання договору, порядок та умови такого розірвання договору

Вище перераховані умови договорів оренди з практичної точки зору можуть мати ключове значення для сторін договору оренди, тому їх не слід ігнорувати, адже неуважне ставлення до будь-якого з цих пунктів може в результаті дорого коштувати відповідній стороні після укладання договору оренди в процесі його виконання.

Інші поширені помилки у договорах оренди

Відсутність детального опису об'єкта оренди та його технічного стану

Серед інших поширених помилок, які трапляються у договорах оренди, слід зазначити відсутність детального опису нерухомого майна. Консервативно, це може трактуватися як відсутність однієї з істотних умов договору оренди, що може мати наслідком неукладеність договору та спроби виселення орендаря з орендованого приміщення, а також можливі перешкоди з боку орендодавця при користуванні орендарем неузгодженою частиною нерухомого майна, яке детально не визначене та не ідентифіковане у договорі.

Крім того, помилкою є відсутність у договорі оренди та / або в актах приймання-передачі нерухомого майна детального опису технічного стану приміщення, в якому воно передається в оренду, що може спричинити спори між сторонами стосовно первісного стану, в якому майно передавалося в оренду, при поверненні приміщення орендодавцеві.

Таким чином, для уникнення вказаних ризиків, договір оренди має містити не загальний, а детальний опис нерухомого майна та усіх його складових частин з реквізитами, необхідними для ідентифікації майна, а також адресу і загальну площу майна та окремих його складових частин, що передаються в оренду; до договору оренди повинні додаватися плани приміщень з чітко окресленими межами користування об'єктом оренди. Крім того, у договорі оренди та в актах приймання-передачі майна має бути зафіксований технічний стан приміщення для мінімізації можливих спорів між сторонами, особливо при поверненні майна з оренди.

Цільове призначення нерухомого майна

Деякі договори оренди не містять визначення цільового призначення нерухомого майна, переданого в оренду. Це може нашкодити орендодавцю, оскільки у договорі може бути обмежені цілі використання нерухомого майна орендарем. Рекомендуємо чітко визначати цільове призначення майна у договорах оренди для мінімізації суперечок між сторонами.

Зміна орендних платежів

Зазвичай орендарі намагаються зафіксувати розміри орендних платежів протягом всього строку оренди, що є зрозумілим з точки зору захисту їх інтересів, проте в деяких договорах оренди умови щодо можливої зміни орендних платежів прописуються таким чином, що їх трактування може бути досить широким та невизначеним, що може спричиняти виникнення спорів між сторонами та порушення їх інтересів. Рекомендуємо визначати повний перелік випадків, умови та порядок зміни орендних платежів у договорі оренди, або зазначати певні проміжки часу, після яких орендні платежі змінюватимуться, та вказувати оновлені суми таких платежів у договорі оренди задля мінімізації потенційних спорів між сторонами.

Зміни та поліпшення нерухомого майна

На практиці цей пункт може перетворюватися у проблемний у тому разі, якщо сторони належним чином не вирішили у договорі оренди порядок здійснення певних змін нерухомого майна, отримання згоди на певні зміни, юридичний статус таких змін (чи є вони поліпшеннями чи ні), долю змін та поліпшень нерухомого майна після припинення договору оренди та повернення майна з оренди, ризик виникнення спільної власності на змінене нерухоме майно тощо. Не кожний договір оренди визначає чіткий порядок здійснення необхідних змін та поліпшень в орендованих приміщеннях, що спричиняє непоодинокі спори між сторонами з цього приводу. Рекомендуємо не ігнорувати цей пункт, чітко прописувати умови стосовно здійснення змін та поліпшень нерухомого майна, а також стосовно забезпечення сторонами виконання своїх зобов'язань за договором оренди при поверненні приміщення з оренди (наприклад, повернення приміщення до первісного стану; визначення сторони, яка компенсуватиме необхідні витрати; вивезення всього свого майна з орендованого приміщення тощо).

Одностороннє розірвання договору оренди

Також поширеною помилкою є неналежна увага до умов договору оренди стосовно одностороннього розірвання певною стороною договору оренди, коли у договорі не прописана детальна процедура та випадки для одностороннього розірвання договору (наприклад, встановлюється таке право проте без погодження сторонами необхідної процедури та випадків, коли надається таке право). Річ у тім, що ГК забороняється одностороннє розірвання договору оренди і дозволяється за згодою сторін. На практиці погодженням сторін може вважатися визначення чіткого порядку та умов одностороннього розірвання договору оренди з детальним описом процедури та випадків для такого розірвання. При чому, таке одностороннє розірвання не обов'язково має бути дзеркальним і може визначатися тільки для однієї сторони. Таким чином, рекомендуємо перевіряти та визначати (за необхідності) у договорі детальну процедуру такого одностороннього розірвання договору оренди.

Висновок

Договір оренди нерухомого майна не є простим документом, як може видаватися на перший погляд. Якщо враховувати усі зазначені вище помилки, які допускаються на практиці як орендарями, так і орендодавцями, та максимально вирішувати у договорі потенційно проблемні пункти, у результаті вийде досить складний документ, який необхідно ретельно та уважно опрацьовувати, не оминаючи жодного пункту договору. У такому разі якісно підготовлений договір оренди може стати відмінним інструментом захисту та забезпечення належного балансу інтересів сторін такого договору.