|
Договір оренди комерційного приміщення має складну юридичну природу. Недоліки у ньому можуть призвести до втрати прав орендаря, суттєвих фінансових збитків і навіть до зупинення господарської діяльності. Як мінімізувати типові ризики - спробуємо розібратися.
Згідно з ч. 2 ст. 793 ЦК договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини), укладений на строк три роки та більше, підлягає нотаріальному посвідченню. Право користування нерухомістю, що виникає на підставі такого договору, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК). Якщо ж договір укладено на строк менший ніж три роки, нотаріальне посвідчення та державна реєстрація не є обов'язковими. Для державного та комунального майна застосовуються спеціальні правила: нотаріальне посвідчення договору є обов'язковим, якщо строк перевищує п'ять років.
Цивільний кодекс не містить прямого обмеження щодо максимальної тривалості оренди будівель чи приміщень. Водночас у випадках, коли предметом договору є будівля або інша капітальна споруда загалом, відповідно до ст. 796 ЦК орендар набуває також похідного права користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У такому випадку фактичний строк оренди будівлі узгоджується з вимогами ч. 4 ст. 93 Земельного кодексу, яка встановлює максимальний строк оренди землі - 50 років.
На практиці значна частина спорів виникає через нечітко визначені умови договору щодо строку оренди та порядку його дострокового припинення. Формулювання на кшталт «орендодавець має право розірвати договір у разі зміни комерційних планів» позбавляють орендаря відчуття стабільності та передбачуваності. Коректно укладений договір повинен містити вичерпний перелік підстав для розірвання, встановлювати чітку процедуру попередження та передбачати механізми компенсації.
В умовах цифровізації сторони дедалі частіше віддають перевагу електронним каналам комунікації. Тому доцільним є закріплення у договорі положення, згідно з яким попередження про розірвання може надсилатися не лише поштовим листом, але й електронною поштою чи через месенджери. Таке застереження потребує чіткого визначення адрес електронної пошти або номерів акаунтів, що визнаються сторонами офіційними каналами комунікації. Інакше виникають спори щодо належного повідомлення.
Перевірте ризики сторін при підписанні угоди! Нова LIGA360 містить найповніше досьє компаній та допоможе перевірити: 29 ризик-факторів, санкційність, наявність боргів, фінансовий стан, репутацію в медіа тощо. Замовте презентацію комплексного рішення LIGA360 для контролю інформаційних ризиків і ухвалення рішень, та відкрийте більше можливостей.
Одним із найбільш чутливих аспектів орендних правовідносин є фінансові умови. За відсутності чітко визначеної формули індексації орендодавець може односторонньо переглядати плату. Особливо небезпечними є невизначені положення на зразок «у разі значних коливань курсу гривні», які допускають довільне тлумачення. Нерідко передбачається подвійний механізм: індексація на рівень інфляції (прив'язка до офіційного індексу споживчих цін) та додаткова індексація, яка розраховується кумулятивним способом. У такому випадку нові коефіцієнти коригування застосовуються не до первісної орендної ставки, а до вже проіндексованої величини, що призводить до ефекту «накопичення» та істотного збільшення фінансового навантаження на орендаря. З метою запобігання подібним ризикам доцільно закріплювати у договорі чітку формулу індексації, порядок її застосування, періодичність перерахунку та граничний ліміт зростання орендної плати протягом року.
Окремим блоком ризиків є питання ремонту. Відповідно до правової доктрини обов'язок орендаря обмежується поточними ремонтами, тоді як капітальний ремонт має залишатися на боці орендодавця. Проте в договорах нерідко зустрічається практика перекладання капітальних витрат на орендаря.
Суттєвою проблемою є й перевірка правовстановлювальних документів орендодавця. Якщо орендар не здійснить належної правової перевірки, він може укласти договір з особою, яка не має права розпоряджатися нерухомістю. Верховний Суд у своїх рішеннях визнавав подібні договори недійсними, що фактично позбавляло орендаря права на відшкодування витрат.
Не менш значущим аспектом є технічний стан приміщення. Приховані дефекти (електропроводка, вентиляція, несучі конструкції) можуть унеможливити ефективне використання об'єкта. Акт приймання-передачі повинен детально фіксувати стан приміщення і супроводжуватися фотофіксацією.
Також договір має врегульовувати питання суборенди. Відповідно до ст. 774 ЦК передача майна у суборенду можлива лише за згодою орендодавця. Порушення цієї норми створює підстави для дострокового припинення договору.
Останнім важливим аспектом є врегулювання спорів. Судові процеси у сфері оренди можуть тривати роками, тоді як арбітраж та медіація дозволяють вирішити спір у значно швидше. Завдяки арбітражним застереженням конфлікти вирішуються протягом кількох тижнів, тоді як у судах це може розтягнутися на місяці або навіть роки.
Відтак, оренда комерційної нерухомості є не лише господарською операцією, але й складним правовим механізмом, який потребує уважності на етапі укладення договору. Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договорів, коли це обов'язково, чітке визначення строку оренди та умов пролонгації, регламентація фінансових та ремонтних питань, перевірка правовстановлювальних документів, визначення порядку електронної комунікації між сторонами та передбачення альтернативних способів вирішення спорів є ключовими елементами юридичної безпеки.
“Чорні” реєстратори більше не застануть зненацька: як SMS МАЯК захищає власників нерухомості
