|
Інвестиції в нерухомість часто сприймаються як «тихий гавань» для капіталу. Але у випадку з комерційними об'єктами усе складніше: тут важать не лише метраж і локація, а й платоспроможність орендарів, структура договорів, податкові наслідки та витрати на утримання.
Залежно від типу комерційного об'єкта інвестувати можливо у: нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку, у відокремлений об'єкт чи прибудову. Такі об'єкти можуть перебувати у власності як приватних осіб, так і у комунальній чи державній власності та відчужуватись через публічні аукціони відповідно до Закону «Про приватизацію державного й комунального майна».
Виходячи з виду власності, необхідно перевірити документи, аби з'ясувати юридичну надійність такого об'єкта.
Для будь-якого з видів комерційної нерухомості першочергово слід перевірити:
чи зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за продавцем і скільки часу майно перебувало у власності продавця;
встановити, чи немає зареєстрованих обтяжень - арештів, застав, інших прав третіх осіб на майно;
дізнатися у продавця, чи немає щодо цього об'єкта укладеного договору оренди.
Використовуючи наше комплексне рішення LIGA360, ідентифікуйте осіб у понад 100 реєстрах, миттєво аналізуйте ризики та вживайте заходи для їхньої мінімізації. Дізнайтеся, як ми можемо допомогти вам уникнути потенційних загроз, замовивши індивідуальну презентацію.
Скористайтеся Єдиним державним реєстром судових рішень та сайтом Судової влади, щоб дізнатися, чи не фігурує на дату продажу продавець у судових спорах або кримінальних провадженнях.
У разі, якщо це новостворена будівля або відокремлений об'єкт, - перевірте підстави користування земельною ділянкою: запитайте у продавця про договір оренди або зареєстроване право власності.
Також переконайтеся, що об'єкт введено в експлуатацію або має інші передумови для правомірного використання в комерційній діяльності. Зокрема, перегляньте зміст містобудівних умов і обмежень, декларацію на початок та приймання робіт, акт прийняття в експлуатацію та звірте технічний паспорт. У разі, якщо це прибудова, - додатково перевірте отримання згоди сусідів на створення цієї прибудови.
Досить поширеними порушеннями при роботі з відокремленими об'єктами або з об'єктами, переведеними з житлового в нежитловий фонд, є здійснення будівництва без належної дозвільної документації або з грубим порушенням МУО; недотримання умов договору інвестування - затримки, зміна технічних характеристик об'єкта, зникнення підрядника; порушення ДБН - невідповідність проєкту нормам безпеки, інклюзивності, щільності забудови; несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію - що тягне за собою ризики майбутніх судових спорів для нового власника.
Навіть якщо правовий статус об'єкта бездоганний, для успішної інвестиції важливо оцінити, чи буде це вкладення вдалим. Для цього потрібно: порівняти ціни на аналогічні офіси в цьому ж районі; розрахувати потенційний дохід від оренди або іншого використання; розрахувати витрати на податки, утримання, обслуговування, відсотки (якщо придбаваєте через кредит), ремонт і облаштування; врахувати витрати на рекламу для запуску та очікуваний строк окупності інвестиції.
Отже, успіх інвестування в комерційну нерухомість залежить від трьох ключових блоків - фінансового аналізу рентабельності вкладення, вивчення повного пакета документів об'єкта та укладення договору купівлі-продажу без заниження вартості об'єкта.
Будь-яка інвестиція - це не лише шанс на прибуток, а й зона відповідальності, яку ви можете зробити безпечнішою, якщо дотримуватиметеся простих і послідовних кроків.
Олег Курчин, член Комітету НААУ з питань будівельного права, заслужений юрист України, доктор юридичних наук
