Земельні спори з прокуратурою: аналіз судових трендів та захист власності

Земельне законодавство в питаннях взаємодії держави та бізнесу постійно трансформується, що нерідко супроводжується складними правовими колізіями. Судова влада, вже класично для наших реалій, змушена власноруч «дорегульовувати» законодавчі неточності, тому роль судової практики у цій сфері важко переоцінити. 

Для багатьох інвесторів та власників ситуація, коли доглянута й забудована за роки ділянка раптово стає приводом для зустрічі з прокурором у суді, стала похмурою буденністю. Проте минулий рік приніс зміни, що мають амбіції докорінно переломити цю тенденцію та переглянути ризики для володільців активів. 

У цій статті ми окреслимо ключові новели та тренди у практиці витребовування земельних ділянок  з приватної власності за позовами прокуратури, до яких варто готуватися вже зараз.

Процесуальний фільтр: обмеження права прокурора на представництво. 

03.12.2025 р. Конституційний Суд України у справі щодо представництва прокурором інтересів держави в суді № 3-28/2024(59/24) визнав неконституційними окремі приписи абзацу першого частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру». Конституційний Суд України фактично обмежив право прокурорів «самовільно» втручатися в судові спори, якщо орган влади (наприклад, міськрада чи Держгеокадастр) сам не поспішає судитися. Раніше прокурор міг подати позов до суду щодо витребування земельної ділянки або усунення перешкод у її користуванні фактично без згоди того органу влади або місцевого самоврядування, який приймав рішення про передачу такої ділянки в приватні руки. У 2025 році Конституційний Суд визнав це неконституційним, оскільки такі розмиті законодавчі поняття, як «виключний випадок», «неналежним чином» та «не здійснює» захист інтересів держави (щодо органів державної влади чи місцевого самоврядування), дозволяли прокуратурі суб'єктивно підміняти собою органи влади та тиснути на бізнес там, де сама держава претензій не мала. 

Таким чином, права прокуратури щодо  ініціації судових спорів для власників земельних активів обмежено, але не виключено. Хоча норма офіційно втрачає чинність з 1 січня 2027 року, на нашу думку, вже зараз суди почнуть прискіпливіше перевіряти, чи має прокурор реальні підстави заходити в справу, що дає бізнесу шанс закривати такі провадження ще на старті. 

Встановлення меж ретроспективної ревізії 

09.04.2025 набув чинності Закон № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача», який суттєво вплинув на судову практику.  

Протягом років віндикація (ст. 388 ЦК України, витребування майна) залишалася класичним інструментом повернення ділянок з приватних рук. Основний акцент прокуратура робила на доведенні факту вибуття майна «поза волею» власника (держави або територіальної громади). В аналітичному розрізі судової практики  2024-2025 років видно, що «відсутність волі» трактується судами надзвичайно широко: від перевищення повноважень головою сільради до відсутності погодження профільного міністерства при зміні цільового призначення. Головним полем битви тут завжди були строки позовної давності. Прокуратура активно стверджувала, що загальний трирічний строк позовної давності має обчислюватися не з моменту прийняття незаконного рішення, а з моменту, коли прокурор провів перевірку і «виявив» порушення.  

Проте, з набуттям чинності Закону № 4292-IX відбулися кардинальні зміни, адже головне нововведення - строк позовної давності (3 роки) тепер рахується не з моменту, коли прокурор «дізнався про порушення», а з дня реєстрації права власності за найпершим приватним власником. Встановлено граничний строк, коли земельна ділянка може бути витребувана - 10 років. Якщо майно вибуло з власності держави понад 10 років тому, повернути його через суд буде практично неможливо, за винятком виключних випадків та окремих категорій земель. 

Тепер, купуючи актив, який перебуває у приватній власності понад 10 років, очікується, що власни матиме імунітет від судових процедур. Держава більше не зможе повернути ділянки, що вибули з володіння до 90-х чи початку 2000-х років, стверджуючи, що прокурор тільки зараз помітив помилку в первинному рішенні. 

Раціональність використання земельної ділянки: зміна парадигми доказування 

Тривалий час однією з найбільш поширених категорій спорів за ініціативою прокуратури залишалися справи про визнання недійсними договорів купівлі-продажу земельних ділянок, переданих у власність чи користування для обслуговування нерухомості без проведення аукціону. Ключовим аргументом прокурорів у таких кейсах традиційно виступала теза про «надмірність» площі: прокурори стверджували, що значне перевищення розмірів ділянки над площею забудови автоматично свідчить про незаконність її передачі поза процедурою торгів. До 2025 року судова практика демонструвала схильність до підтримки такого лінійного підходу, що створювало суттєві ризики для інвесторів. 

Проте 2025 рік ознаменувався переглядом цієї концепції на користь функціонального обґрунтування. Ключовий правовий висновок було викладено у постанові КГС ВС від 14 січня 2025 року у справі № 925/1225/20 . Суд констатував: сам по собі факт математичного перевищення площі ділянки над площею нерухомості не може слугувати самостійною підставою для визнання передачі землі незаконною. 

Цю позицію було впроваджено і в подальших рішеннях, зокрема у постанові КГС ВС від 30.09.2025 по справі № 906/350/24. Суд акцентував на тому, що раціональність використання землі - це категорія не математична, а землевпорядна. Ключову роль у доказуванні тепер відіграє проєкт землеустрою. Саме в цій документації враховуються специфіка місцевості, технологічний цикл господарської діяльності та логістичні параметри, які об'єктивно можуть вимагати площі, що в рази перевищує геометричні розміри будівлі. 

Для професійної спільноти та власників активів це означає зміну стратегії захисту. Прокурор більше не може обґрунтовувати позов лише різницею в квадратних метрах. Належним способом доказування з боку позивача тепер є виявлення конкретних порушень закону або необґрунтованості саме в проєкті землеустрою. 

Запровадження пріоритету технічного обґрунтування над формально-математичним показником повертає земельним спорам ознаки правової визначеності. Для бізнесу це чіткий сигнал: якість розроблення землевпорядної документації стає головним превентивним фактором у захисті права власності від подальших ревізій. 

Негаторний позов (усунення перешкод у користуванні): маніпуляція строками 

Ще одним поширеним інструментом прокуратури є позови про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою (негаторні позови), що часто передбачають вимогу про знесення об'єктів. Цей механізм зазвичай застосовується до земель зі спеціальним статусом - лісового чи водного фонду. Логіка прокурорів тут доволі специфічна: вони стверджують, що оскільки право приватної власності на такі землі не могло виникнути в принципі, то державна реєстрація в реєстрі є суто формальною, а держава фактично не втрачала володіння. Така процесуальна конструкція дозволяє прокуратурі наполягати на безстроковості вимог, заявляючи, що позовна давність на них не поширюється. 

Для бізнесу, що володіє, наприклад, рекреаційними активами, це створює режим «постійного ризику». Інвестиції в інфраструктуру можуть бути втрачені лише через те, що ділянка двадцятирічної давнини раптово «наклалася» на межі лісгоспу, які існують лише на застарілих планах лісовпорядкування. 

Проте судова практика 2025 року демонструє чіткий опір таким маніпуляціям. Зокрема, у постанові від 16 липня 2025 року (справа № 317/1921/22) КЦС ВС наголосив, що в спорах про повернення земель лісового фонду, право на які зареєстровано за приватною особою, належним способом захисту є саме віндикація (витребування), а н негаторний позов (усунення перешкод у користуванні). Суд вкотре підтвердив принцип, що державна реєстрація титулу має засадниче значення і не може вважатися формальністю. Це означає, що за наявності реєстрації права держава вважається такою, що втратила володіння, а отже, має дотримуватися загальних строків позовної давності. 

Аналогічну стратегію «безстроковості» прокурори застосовують і у справах про самочинне будівництво, вимагаючи знесення нерухомості як усунення триваючого порушення. Проте і в цьому сегменті Верховний Суд у 2025-2026 роках запроваджує критерії пропорційності. Показовою є справа № 920/190/25 щодо ТОВ «Невський ринок», де КГС ВС повернув справу на новий розгляд із вимогою до судів встановити реальний вплив порушення на громадські та приватні інтереси. Верховний Суд зобов'язав оцінити та дослідити суди першої та апеляційної інстанцій не лише факт відхилення від норм, а й можливість перебудови об'єкта чи усунення наслідків без його повного знищення. 

Така тенденція до пропорційного втручання є вкрай важливою. Вона зміщує акцент із формальної відсутності певних погоджень на пошук балансу інтересів. Фактично, експертний висновок про можливість перебудови чи відсутність критичного впливу на забудову міста стає для бізнесу ефективним засобом нівелювання ризиків ще на досудовій стадії. 

Підсумовуючи, слід зазначити, що у судовій практиці формується тенденція  віндикаційного способу захисту (витребування майна). Обов'язковим критерієм стає  пропорційність втручання при знесенні майна. Для власника це означає, що навіть у складних справах щодо лісового фонду чи самочинного будівництва належно оформлений титул та фахова експертиза стають надійним захистом від ревізії минулого. 

Горизонт 2026: алгоритми захисту 

Динаміка останніх судових рішень та законодавчі обмеження 2025 року неминуче призведуть до зміни тактики органів прокуратури вже у найближчій перспективі. Оскільки класична віндикація (витребування) стала складнішою через запровадження десятирічного строку позовної давності, очікується імовірне зміщення акцентів у бік «процесуальної мімікрії». Прокурори частіше намагатимуться повертати земельні ділянки через негаторні позови (усунення перешкод), де відсутні строки позовної давності. 

Поруч із цим, очікується, що суди вже враховуватимуть рішення КСУ у справі № 3-28/2024(59/24) щодо суттєвого обмеження, можливо навіть виключення, можливості прокуратурі представляти державу та органи місцевого самоврядування у судах загальної, господарської або адміністративної юрисдикції. Таким чином, якщо позови прокуратури не зникнуть зовсім, імовірно вони будуть або стосуватися віндикації (витребування) окремих категорій земель, або будуть подані як негаторні позови (усунення перешкод). 

Паралельно з цим, «математичне порівняння» площ ділянок і будівель остаточно поступиться місцем аналізу якісного обґрунтування проєктів землеустрою. Це вимагає від власників проведення превентивного аудиту своєї технічної документації. Якщо площа об'єкта суттєво перевищує площу забудови, захист має базуватися на функціональному призначенні: логістичних потребах, технологічних циклах чи зонах обслуговування, закріплених у проєктних рішеннях. В епоху, коли суд оцінює раціональність, а не цифри, саме якість землевпорядної документації стане головним доказом. 

Також особливої ваги набуває принцип пропорційності у справах про самочинне будівництво. Останні тенденції Касаційного господарського суду вказують на те, що радикальна вимога про знесення майна більше не матиме наслідком автоматичне знесення. Власникам, що опинилися під загрозою демонтажу, варто зосередитися на експертному доведенні можливості перебудови об'єкта. Пошук балансу між приватним та суспільним інтересом, а також оцінка реального впливу будівлі на міську інфраструктуру стають тими факторами, які дозволяють зберегти актив навіть за наявності певних недоліків у дозвільній документації. 

Практичні поради бізнесу: 

• робіть аудит активів до придбання: перевіряйте історію землі та нерухомості; 

• утримуйте «запас доказів». Зберігайте всі документи, навіть ті, що здаються формальністю; 

• реагуйте швидко. Якщо з'являються ознаки потенційного спору або ризику претензій, доцільно негайно провести внутрішній аудит документів і правових підстав користування активом, не чекаючи формального звернення контролюючого органу чи прокуратури. У разі подання позову важливо оперативно сформувати правову позицію, зібрати та подати всі наявні докази вже на стадії розгляду справи судом першої інстанції, оскільки на наступних стадіях процесу можливості доказування є обмеженими. Відзив на позов прокуратури має бути підготовлений своєчасно, з повним юридичним і доказовим обґрунтуванням.; 

• залучайте адвоката ще на етапі отримання позову. Це дозволить уникнути помилок, які складно виправити у майбутньому. 

Трансформація земельних відносин, яку ми спостерігаємо, нарешті має повернути власникам право на стабільність. Рішення КСУ щодо обмеження прокурорської дискреції та новели Цивільного кодексу про захист добросовісного набувача створюють фундамент, де право власності перестає бути вразливим перед ревізіями минулого. Проте, ця стабільність вимагає від бізнесу проактивності. В нових реаліях перемагає не той, хто виправдовується, а той, хто входить у судовий процес із фахово підготовленими доказами. 

Владислав Жабський, адвокат, співкеруючий партнер Адвокатського об'єднання «ЕЛБЕЙС», голова комітету із захисту бізнесу Української комплаєнс асоціації;  

Олена Фокіна, адвокат Адвокатського об'єднання «ЕЛБЕЙС» 

Хочете отримати ще більше аналітичних матеріалів за цією темою? Вони постійно доповнюються у новій LIGA360. Дізнайтесь більше переваг, замовивши персональну презентацію менеджера.