У разі набуття права власності на нерухоме майно, новий власник нерухомого майна набуває право оренди земельної ділянки, на якій воно знаходиться, за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. При цьому зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону.
Відповідне положення міститься у постанові КГС ВС від 7 жовтня 2020 у справі № 912/1581/19.
Усі інструменти для адвоката - у рішенні LIGA360:АДВОКАТ НААУ. Слідкуйте за подіями НААУ, відвідуйте навчальні програми ВША, отримуйте залікові бали в рамках підвищення кваліфікації та доступ до повної бази законодавства, судових рішень, експертної аналітики. Придбайте LIGA360:АДВОКАТ НААУ прямо сьогодні
Обставини справи
Приватне підприємство звернулося до суду з позовом до Міської ради, ТОВ-1 та ТОВ-2, згідно якого, просило визнати недійсним та скасувати рішення відповідача-1 "Про внесення змін до договору оренди землі" (далі-Рішення), визнати недійсною додаткову угоду, яка укладена між відповідачем-1 та відповідачем-2, визнати недійсною додаткову угоду , яка укладена між, відповідачем-1 та відповідачем-3.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Рішення, а також укладені на його підставі спірні додаткові угоди порушують права позивача, як орендаря земельної ділянки, оскільки він не давав згоди на внесення змін до договору оренди землі, у зв'язку з чим відповідач-1 не мав права приймати Рішення про передачу частини земельної ділянки в оренду іншим особам та укладати відповідні угоди.
Рішенням місцевого суду в позові відмовлено повністю. Свій висновок суд першої інстанції мотивував тим, що до відповідачів 2 та 3, як власників частини нерухомого майна, в силу вимог законодавства перейшло право оренди земельної ділянки у відповідних частинах, що виключає підстави для задоволення позову.
Апеляційний суд вказане рішення суду першої інстанції скасував та прийняв нове, яким позов задовольнив частково, визнав недійсним пункт 4 Рішення та визнав недійсними оспорювані додаткові угоди, в решті позову відмовлено.
У касаційній скарзі відповідач-2 просив скасувати вказану постанову суду, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
Позиція ВС
Касаційну скаргу ВС задовольнив.
Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.
Подібна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 лютого 2020 року у справі № 922/510/19, відступати від якої колегія суддів правових підстав не вбачає.
Виходячи із наведених вище положень законодавства право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки з одночасним набуттям такого права новим власником об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, оскільки договір оренди землі в силу положень статті 13 Закону "Про оренду землі" є двостороннім.
Як вбачається із викладеного, право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється, а набуття такого права новим власником об'єкта нерухомості відбувається в силу прямої вказівки закону. Новий власник об'єкта нерухомості набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.
Отже зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону.
Такий же порядок переходу права оренди землі застосовується в силу положень частини 4 статті 120 ЗК і у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами.
Спрогнозуйте результат рішення суду з Verdictum PRO. ЛІГА:ЗАКОН презентує для вас першу систему аналізу судових рішень із функціоналом передбачення вірогідності перемоги у суді у всіх трьох інстанціях за допомогою штучного інтелекту. Функціонал прогнозування на підставі аналізу тексту позовної заяви створено для попередньої оцінки ризиків та економії часу адвоката під час підготовки до судових засідань. Сьогодні Verdictum PRO аналізує понад 80 млн документів.
